Träumen Sie davon, keine Miete mehr zu zahlen, sondern Ihr Geld in die eigene Immobilie zu investieren? Dann müssen Sie als (Neu-)Münchner bei Quadratmeterpreisen von häufig über 7.000 Euro etwas tiefer in die Tasche greifen (Stand 2025, je nach Lage und Ausstattung).
Ein Vorteil: In Bayern gilt mit 3,5 % weiterhin der niedrigste Satz der Grunderwerbsteuer in Deutschland. Beim direkten Kauf vom Bauträger kann zudem häufig keine Maklerprovision anfallen.
Wichtig zu wissen: Die Maklerprovision wird bei Kaufimmobilien heute in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Üblich sind insgesamt etwa 7,14 %, also jeweils rund 3,57 % pro Partei (Stand 2025).
Und die Finanzierung? Je mehr Eigenkapital, desto besser. Als Faustregel sollten Käufer mindestens die Kaufnebenkosten einplanen. Diese liegen in Bayern je nach Konstellation bei etwa 8–12 % des Kaufpreises (inklusive Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie ggf. Makler).
Die restliche Summe wird in der Regel über ein Darlehen finanziert. Dafür können Sie sich entweder direkt an eine Bank wenden oder einen unabhängigen Finanzberater hinzuziehen. Dieser hilft dabei, ein passendes Finanzierungskonzept zu entwickeln – etwa bei Fragen zur Tilgung, Zinsbindung oder Sondertilgungen. Wer sich mit diesen Begriffen noch nicht beschäftigt hat, sollte spätestens jetzt damit anfangen.
Finanzierungs-Checkliste für München
1. Haushaltsrechnung
Die Bank prüft, ob die gewünschte Finanzierungsrate nach Abzug von Lebenshaltungskosten, Wohnnebenkosten und sonstigen Ausgaben tragbar ist. Dabei arbeiten Banken häufig mit Pauschalen. Unabhängig davon sollten Sie selbst realistisch einschätzen, welche monatliche Rate Sie langfristig sicher leisten können.
2. Eigenkapital ermitteln
Eigenkapital, weitere Vermögenswerte (z. B. Lebensversicherungen oder Immobilien) sowie mögliche Fördermittel verbessern in der Regel die Konditionen Ihrer Finanzierung deutlich.
3. Kaufnebenkosten
Beim Immobilienkauf fallen zusätzlich zum Kaufpreis Nebenkosten an. Dazu zählen in Bayern insbesondere die Grunderwerbsteuer von 3,5 % sowie Notar- und Grundbuchkosten von etwa 1,5–2,0 %. Wird ein Makler eingeschaltet, kommt in der Regel eine Provision von insgesamt bis zu 7,14 % hinzu, die meist zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird (Stand 2025).
4. Ihr Budget
Auf Basis dieser Daten lässt sich Ihr Budget ermitteln: Das Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten abdecken. Zusätzliches Eigenkapital verbessert die Finanzierungskonditionen, da ein geringerer Darlehensanteil zu günstigeren Zinsen führt.
Eine einfache Faustformel zur überschlägigen Berechnung des maximalen Darlehens lautet:
(Gewünschte Monatsrate × 12) / (Zinssatz + Tilgungssatz)
Beispiel Budget-Ermittlung:
Eigenkapital: 50.000 €
Monatliche Rate: 1.000 €
Annahmen:
Zinssatz: 2 %
Tilgungssatz: 2 %
Nebenkosten: ca. 12 %
Daraus ergibt sich:
Maximales Darlehen
1.000 € × 12 / (2 % + 2 %) = 300.000 €
Maximaler Kaufpreis
(50.000 € + 300.000 €) / 1,12 ≈ 312.500 €
5. Finanzierung
In Deutschland konkurrieren mehrere hundert Banken um Kunden. Neben der Darlehenshöhe spielen viele weitere Faktoren eine Rolle, etwa Zinsbindung, Tilgungssatz oder Sondertilgungsmöglichkeiten. Diese können sich über die Laufzeit erheblich auf die Gesamtkosten auswirken. Ein unabhängiger Finanzberater kann helfen, ein passendes Finanzierungskonzept zu erstellen und verschiedene Angebote zu vergleichen.
